Een verkoopmakelaar kost in Nederland meestal tussen de 1% en 2,5% van de verkoopprijs. Die vergoeding heet courtage. Verkoop je je huis voor €450.000, dan ben je dus ergens tussen de €4.500 en €11.250 kwijt.
Een flinke bandbreedte, en dat klopt ook. Op de vraag “wat kost een verkoopmakelaar?” bestaat geen standaardantwoord. Het bedrag hangt af van het tarief dat je afspreekt, de kosten die bovenop de courtage komen en wat er gebeurt als je huis onverhoopt niet verkocht wordt.
Meestal betaal je de verkoopmakelaar een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Makelaars bepalen hun tarief zelf, er bestaat dus geen wettelijk vast percentage. In de praktijk kom je drie vormen tegen.
Bonuscourtage klinkt aantrekkelijk, maar reken dit vooraf wel goed door. Door het bonuspercentage kan het totale bedrag flink hoger uitkomen dan bij een gewone courtage.
Gemiddeld betaal je een verkoopmakelaar 1% tot 2,5% van de verkoopprijs. Omdat de courtage meebeweegt met de prijs van je huis, loopt het verschil in euro’s snel op. In de tabel zie je wat je bij verschillende verkoopprijzen betaalt.
| Verkoopprijs | 1% courtage | 1,5% courtage | 2% courtage |
| €350.000 | €3.500 | €5.250 | €7.000 |
| €450.000 | €4.500 | €6.750 | €9.000 |
| €550.000 | €5.500 | €8.250 | €11.000 |
Let bij elke offerte goed op of het percentage inclusief of exclusief btw is. Over courtage betaal je 21% btw. Een courtage van 1,2% exclusief btw is in werkelijkheid ruim 1,45% inclusief btw. Bij een huis van €450.000 scheelt dat al snel €1.134.
Ga je niet verkopen maar kopen? De kosten van een aankoopmakelaar worden op een andere manier berekend, in veel gevallen via een vast tarief.
Bovenop de courtage rekenen veel makelaars opstartkosten. Daarmee betaal je alles wat nodig is om je huis in de verkoop te zetten, zoals een fotoreportage, plattegronden, video, een brochure en het te koop bord. Die kosten betaal je meestal aan het begin van de opdracht, dus ook als de verkoop later niet doorgaat.
Je betaalt ook een bedrag voor een vermelding op Funda. Wil je hier extra zichtbaarheid, bijvoorbeeld met een toppositie, dan komen daar advertentiekosten bij. En zodra je huis te koop staat, moet je een geldig energielabel hebben.
Vraag daarom altijd naar het totaalbedrag. Een lage courtage met hoge opstartkosten is lang niet altijd goedkoper dan een iets hogere courtage waarbij alles inbegrepen is.
Trek je de verkoop in, dan kan je makelaar intrekkingskosten rekenen. Dat is een vergoeding voor het werk dat al gedaan is. Rekent een makelaar geen intrekkingskosten, dan werkt hij volgens het principe no cure, no pay. Let wel op, want dat geldt meestal alleen voor de courtage. Opstartkosten en advertentiekosten betaal je vaak toch.
Dat hangt af van de waarde van je huis. Bij een goedkopere woning is een lage courtage meestal voordeliger, bij een duurdere woning wint het vaste tarief.
Neem onze eigen tarieven als voorbeeld. Met een courtage van 1,0% inclusief btw betaal je bij een huis van €350.000 precies €3.500. Het vaste tarief van €3.995 is dan duurder. Bij €450.000 draait het om. Die 1% is dan €4.500 en met het vaste tarief ben je €505 goedkoper uit. Het omslagpunt ligt bij een verkoopprijs van €399.500.
Een vast tarief heeft nog een voordeel. Wordt er flink overboden, dan blijft de rekening gewoon gelijk. Daar staat tegenover dat een makelaar met courtage direct meeprofiteert van een hogere prijs.
Bij ons is de keuze aan jou: zowel courtage als een vast tarief zijn mogelijk.
Nee, de courtage van je verkoopmakelaar mag je niet aftrekken van de inkomstenbelasting. De Belastingdienst ziet dit als kosten voor de verkoop zelf. Alleen kosten die met je hypotheek te maken hebben, zoals het doorhalen van je oude hypotheek, zijn onder voorwaarden aftrekbaar.
Toch doen de makelaarskosten er fiscaal wel toe. Ze verlagen je overwaarde, en daarmee je eigenwoningreserve. Koop je binnen drie jaar een nieuwe woning, dan moet je die reserve inbrengen om over je volledige hypotheek rente te mogen aftrekken. Hoe lager de reserve, hoe minder je hoeft in te brengen.
Ga je doorstromen, dan is goed hypotheekadvies dus geen overbodige luxe.
Een verkoopmakelaar bepaalt een realistische vraagprijs, zorgt dat je huis opvalt en onderhandelt met kopers. Een scherpere onderhandeling of een betere presentatie kan zomaar een paar duizend euro extra opleveren. Dan verdient de makelaar zichzelf vaak ruim terug.
Als verkoopmakelaar in Utrecht zorgen wij bijvoorbeeld voor professionele foto’s, video’s, plattegronden en een presentatie op Funda en sociale media die eruit springt. Vooraf krijg je tips om je huis verkoopklaar te maken, tijdens de bezichtigingen nemen wij het over. Onderweg hoor je alles van ons, via WhatsApp of telefonisch.
Bij Pomme & Partners houden we het simpel. Waar de gemiddelde makelaar in Nederland 1,3% courtage vraagt, werken wij met een vaste lage courtage van 1,0% inclusief btw. Liever een vast bedrag? Dan verkoop je je huis nu voor €3.995. Met onze courtagemeter zie je in een paar seconden wat jij bespaart. Benieuwd wat dat voor jouw huis betekent? Plan een vrijblijvende kennismaking, de koffie (of appelsap) staat klaar.
Wie betaalt de verkoopmakelaar, de koper of de verkoper?
De verkoper. Jij geeft de makelaar de opdracht om je huis te verkopen, dus jij betaalt de courtage en eventuele bijkomende kosten. Wil een koper hulp, dan schakelt die zelf een aankoopmakelaar in.
Wanneer betaal je de courtage van een verkoopmakelaar?
De courtage betaal je bij de sleuteloverdracht bij de notaris. Opstartkosten betaal je meestal al aan het begin van de opdracht.
Is de courtage van een verkoopmakelaar inclusief btw?
Dat verschilt per kantoor. Over courtage betaal je 21% btw, maar niet elke makelaar verwerkt dat in het percentage dat hij noemt. Vraag er dus altijd naar.
Kun je onderhandelen over de courtage?
Ja. Makelaars bepalen hun tarief zelf en je mag onderhandelen over de courtage en de diensten die erbij horen. Vraag een paar offertes op en kijk naast de prijs ook naar wat je ervoor krijgt.